不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

不動産賃貸事業における戦略策定のプロフェッショナルを目指す方のための基本書です。

不動産賃貸事業に必要な業務知識と事業の全体像、考え方も網羅してあります。

ロジカル、且つ、実践的な文章は読みやすく、事業経営の考え方、すすめ方を有機的に捉えることを目指しています。

Ⅰ　不動産賃貸事業の経営戦略

１　不動産賃貸事業の外部環境

１．不動産賃貸市場の概要と重要なマーケット指標
（１）不動産市場の概況
（２）不動産賃貸市場の特徴
（３）不動産賃貸事業における重要なマーケット指標―その（１）：空室率
　①総需要（＝稼働床面積）
　②総供給（貸室総面積）
（４）不動産賃貸事業における重要なマーケット指標―その（２）：平均賃料

２．日本を取り巻く環境と2020年に向けての東京の街づくりへの取組み
（１）日本を取り巻く外部環境の変化
（２）東京の変貌―都市間競争に勝ち抜くために
　①オリンピック・パラリンピック関連施設の整備
　②リニア中央新幹線の整備
　③IR（統合型リゾート）誘致の検討
　④国家戦略特区を活用した都市再生・まちづくり
３．関連法制度の動向
（１）不動産賃貸事業を取り巻く法規制の概要
（２）不動産開発に関する主な法規制
（３）不動産取引に関する主な法規制

２　不動産賃貸事業の経営管理

１．不動産賃貸事業とは
（１）不動産賃貸事業における経営管理の基本的な考え方
（２）アセットマネジメントの基本的な考え方
（３）不動産賃貸事業の強化に向けて

２．テナントリーシング
（１）テナントリーシングの基礎知識
　①テナントリーシングとは
　②新規物件営業と既存物件営業
　③直接営業と間接営業　　
（２）テナントリーシング業務の流れ
　①募集計画の立案
　②募集準備
（３）募集
（４）進捗管理
（５）契約/引渡し
（６）実務上のポイント
　①営業ミックス
　②仲介会社コミュニケーション
　③賃料設定

３．プロパティマネジメント
（１）ＰＭとは
　①定義
　②ＰＭ登場の背景
　③プロパティマネジャーの役割
　④ＰＭの位置付け
（２）ＰＭの実務
　①ビルの運営企画・管理
　②コスト・品質管理
　③テナント管理
　④出納・事務
　⑤諸官庁対応
（３）ＰＭ会社の動向と活用
　①ＰＭ会社を取り巻く環境
　②ＰＭ業務のアウトソーシング
（４）実務上のポイント
　①支出の最適化
　②収入の最大化

４．グリーンビルディング（環境配慮型ビル）戦略
（１）環境配慮型ビルを取り巻く法制度
　①国際的な議論の変遷
　②日本における温暖化対策関連の法制度
（２）環境配慮型ビルにおける戦略の考え方
（３）環境配慮型ビルの価値評価
　①テナント
　②投資家

５．出口戦略とリニューアル
（１）出口戦略とリニューアルの必要性
　①出口戦略
　②リニューアル
（２）出口戦略の考え方
　①物件収支計画等の整備
　②外部第三者機関からの判断基準の取得
　③モニタリング
（３）出口の確保

６.不動産証券化
（１）不動産証券化の要件
　①特定目的事業体（SPY）
　②倒産隔離
　③二重課税回避
　④信用補完装置
（２）SPVの運営状態
（３）証券化のスキームと証券化商品
　①私募ファンド
　②上場REIT（J-REIT）
　③私募REIT

３　今後の不動産賃貸事業の経営戦略

１．ＣＲＥ戦略の基本
（１）ＣＲＥ戦略が必要とされる背景
（２）ＣＲＥ戦略の実現に向けた阻害要因
（３）ＣＲＥ戦略実現の方向性　　
（４）ＣＲＥマネジメントの具体的な進め方

２．ＣＲＥ戦略におけるフィージビリティスタディ
（１）所有不動産に関する合理的な検討方法とその注意点
（２）フィージビリティスタディとは
（３）「フェーズ２：事業環境分析」の各論
　①オフィス
　②レジデンス
　③商業店舗
　④ホテル
（４）「フェーズ３：収支計画分析」の各論
　①ノン・オペレーショナルアセット：オフィス
　②オペレーショナルアセット：ホテル
　③オフィスとホテルの比較検討

３．ファシリティマネジメント
（１）ＦＭとは
　①定　義
　②従来の「施設管理」との違い
　③不動産・施設に関する他のマネジメント手法との違い
（２）ＦＭの必要性と効果
　①経営効率の向上
　②業務効率・知的生産性の向上
　③施設の安全性・信頼性の向上
　④環境経営への貢献
（３）ＦＭの業務体系
　①ＦＭ戦略・計画
　②プロジェクト管理
　③運営維持
　④評価
　⑤統括マネジメント
（４）ＦＭの推進状況
　①ＦＭの活用分野の広がり
　②ＦＭのアウトソーシング
（５）テナントのＦＭニーズへの対応

４．リスクマネジメント
（１）コンプライアンス・リスクの事例
　①借地借家法とサブリース契約
　②土壌汚染対策法違反リスク
（２）事故・災害リスクの事例
　①回転ドアによる死亡事故
　②雑居ビルにおける火災事故
（３）業務リスクの事例
　①管理会社の選択を誤る
　②テナント募集に失敗する（十分にテナントが集まらない）
　③テナントの選定を誤る
　④適切な条件で契約締結ができない
　⑤安全管理等物件のメンテナンスが適切に行われない
　⑥更新料等契約条項について紛争に発展する
　⑦敷金・礼金の精算において紛争に発展する
　⑧原状回復に関して紛争に発展する
（４）リスク管理の方法論―リスクインテリジェントな企業をめざして
　①全社的なリスクマネジメントの必要性
　②リスクインテリジェンス
　③日本企業のリスクマネジメントの弱点
　④リスクインテリジェントな企業になるための９つの原則
　⑤リスクインテリジェンスマップ
　⑥まとめ

５．BCP（事業継続計画）
（１）BCPとは
（２）大手不動産事業者のBCP対応事例
（３）リソースに着目したBCP策定の方法論
（４）不動産事業者に求められるBCP対応

Ⅱ　不動産賃貸事業の会計

１.棚卸資産
（１）棚卸資産とは？
（２）販売用不動産評価の概要
　①開発を行わない不動産または開発が完了した不動産の評価
　②開発後販売する不動産の評価
（３）評価にあたっての留意事項
　①不動産開発の実現可能性
　②販売用不動産等の正味売却価額の選択と継続性
　③販売用不動産等の評価時点
　④販売用不動産等の評価単位
　⑤簿価切下げ額の戻入れ
　⑥販売用不動産および固定資産の保有目的の変更

２.固定資産の減損会計
（１）減損会計とは？
　①減損会計の基本的な考え方
　②減損会計が導入された背景
　③減損会計の全体フロー
（２）対象となる資産の範囲
（３）資産のグルーピング
　①基本的な考え方
　②不動産業における資産のグルーピング
　③共用資産
　④経営管理面での有用性
（４）減損の兆候
　①基本的な考え方
　②不動産業における減損の兆候
　③経営管理面での有用性
（５）減損の認識および測定
　①減損損失の認識
　②減損損失の測定
　③共用資産の取扱い
　④開示
　⑤経営管理面での有用性
　⑥減損損失に係る税効果
　⑦四半期決算における対応

３.資産除去債務
（１）資産除去債務とは？
　②資産除去債務の定義
　③資産除去債務の範囲
　④資産除去債務の具体例
（２）会計処理
　①資産除去債務の負債計上
　②資産除去債務の算定
　③資産除去債務に対応する除去費用の資産計上と費用区分
　④資産除去債務が複数の有形固定資産から構成される場合
　⑤建物等賃貸借契約に関連して敷金を支出している場合
　⑥資産除去債務の見積もりの変更
　⑦引当金・減損会計との関係
　⑧仕訳例
（３）開示　
　①貸借対照表・損益計算書
　②注記
　③その他

４．賃貸等不動産の時価開示
（１）時価開示の必要性
（２）賃貸等不動産の範囲
　①賃貸等不動産の定義
　②賃貸等不動産の範囲
　③リース物件の取扱い
　④一部賃貸物件の取扱い
　⑤連結ベースでの開示
（３）時価とは？
　①原則的な時価算定
　②簡便的な時価算定
（４）開示の内容
　①賃貸等不動産に関する注記事項
　②重要性の判断
　③その他開示における留意事項

５．リース
（１）リースとは？
　①リースの定義
　②リース取引の分類
　③リース取引の分類と会計上の取扱い
　④不動産に係るリース取引の取扱い
（２）会計処理
　①ファイナンス・リース取引の会計処理（借手）
　②ファイナンス・リース取引の会計処理（貸手）
　③転リース取引の会計処理
　④セール・アンド・リースバック取引の会計処理
（３）開　示
　①貸借対照表・損益計算書
　②注　記
　③その他

６．SPC（特別目的会社）
（１）ＳＰＣとは？
（２）不動産の流動化
　①不動産の流動化の定義
　②会計処理
　③リスクと経済価値の移転
　④連結の必要性
　⑤一定の特別目的会社に係る開示
（３）開発型ＳＰＣ
　①連結の必要性
　②子会社の判定
　③持分法の適用

Ⅲ　不動産賃貸事業の税務

１．不動産の取得時にかかる税金
（１）印紙税（国税）
（２）登録免許税（国税）
（３）不動産取得税（都道府県民税）

２．不動産の保有にかかる税金
（１）固定資産税（市町村民税）
（２）都市計画税（市町村民税）
（３）事業所税（市町村民税）

３．不動産の譲渡時にかかる税金
（１）譲渡益課税
（２）印紙税
（３）登録免許税
（４）消費税

４．不動産の賃貸にかかる税金
（１）賃貸収入に対する課税
（２）借地権に対する課税
（３）印紙税
（４）消費税

５．有形固定資産に関する税務申告上の取扱い―その（１）：減価償却費
（１）少額減価償却資産
（２）一括償却資産

６．有形固定資産に関する税務申告上の取扱い―その（２）：資本的支出と修繕費
（１）資本的支出
（２）修繕費
（３）判断基準

７．消費税の取扱い
（１）不動産の譲渡
（２）不動産の貸付

８．不動産の評価
（１）評価方法
（２）路線価方式

９．会計処理に対する税務処理
（１）会計と税務の基本的な相違
（２）棚卸資産評価損
①低価法を採用している場合
②税務上、評価損が計上できる事実が生じ、損金経理により帳簿価額を減額する場合
（３）固定資産の減損損失
①税務上の取扱い
②会計との相違
（４）資産除去債務
（５）リース取引
①リース取引（ファイナンス・リース取引）の判定
②所有権移転の有無の判定
③建物賃貸借の取扱い
④土地賃貸借の取扱い
⑤会計と税務の相違点