不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

定期借地権の活用手法の全てを解説した唯一の書！！大変ご好評いただきました旧版の内容に最新のデータに基づいた解説を加え、更に震災復興事業や空家の増加、建物の出口戦略の必要性、定期借地権の終了事例なども新たに掲載。

定期借地制度の上手な活用法をやさしく解説し、CRE（企業不動産）、PRE（公的セクターの不動産）の担当者が知っておきたい定期借地権活用のノウハウが満載です。　

本書の構成は、定期借地権推進協議会に多く寄せられた質問をいくつか挙げたあと、定期借地権の概要、契約書作成の留意点から税制・事例を含めて極力分かりやすく説明してあります。

定期借地Q&A

Ⅰ　定期借地権の基本

①　建物の用途と借地期間の違いからみた定期借地権の類型
―定期借地権には、（一般）定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付き借地権の三つがある。
②　法23条借地権における建物の用途
―「専ら事業の用に限られる」とは。
③　法23条借地権における建物の用途の例―その１：住居併用建物
―居住用部分が一部でもあると問題あり。
④　法23条借地権における建物の用途の例―その２：老人ホーム
ー「老人ホーム」の所有目的で法23条の定期借地権を設定するのは問題では？
⑤　借地期間
―居住住宅で100年の定期借地権が設定された事例もある。
⑥  法23条借地権の借地期間と特約の定め方の違い
ーなぜ、法23条には1項と2項の二つの規定があるのか。
⑦　三つの特約は必ず定めなければいけないのか？
―一つの特約だけ外すのは可能か？
⑧　契約の具体的な手続き―その１：法23条借地権
―「合意書」に基づいて公正証書の契約を締結する。
⑨　契約の具体的な手続き―その２：法22条借地権
―できるだけ公正証書で契約したほうがよい。
⑩　契約の具体的な手続き―その３：法24条借地権
―建物の買取価格をどう決めるかが難しい。
⑪　契約の具体的な手続き―その４：公正証書の作成
―公正証書の作成には、2人の立会人が必要。
⑫　法22条借地権と法24条借地権の組み合わせ
―法２４条借地権は、他の定期借地権と組み合わせることができる。。
⑬　期間満了で本当に定期借地権は終了するのか？
―事業用借地権の中には期間満了によって借地契約が終了した事例がある。
⑭　普通借地契約を定期借地契約に変えられるか？
―このような更改は法的には無効。

Ⅱ　定期借地契約の基本

①　定期借地権の法的な位置付け
ー民法の特例法として制定された借地借家法。
②　中途解約
ー特約がない限り、借地人は中途解約はできない。
③　地代の改定
ー地代改定の計算式は合理的なものにしたほうがよい。
④　期間満了時の措置
ー契約書に「原状回復の定義」を明記しておいたほうがよい。
⑤　増改築承諾、名義書換え承諾等
ー定期借地権でも承諾料を取らないとするケースが多い。
⑥　地上権とするか賃借権とするかの選択
ー地上権には抵当権が設定できる。
⑦　一時金―その１：保証金
ー保証金は預り金だから、期間の満了時には返さなければいけない。
⑧　一時金―その２：権利金
ー権利金は地主の所得となり、課税対象とされる。
⑨　一時金―その３：前払い地代
ー前払い地代方式を採用する場合には、多くの留意点に注意。
⑩　借地権の譲渡に伴う借地契約の継承
ー当事者間で「確認書」を交わしたほうがよい。
⑪　自己借地権設定時の留意点
ー事業会社が自有地に定期借地権を設定して建物を分譲することはできない。
⑫ 　借地期間の延長
ー当事者の合意があれば、法の規定内に限って、契約期間の延長ができる。

Ⅲ　定期借地権付きマンション

①　定期借地権付きマンションの特色
ー区分所有者としての地位と、借地権の準共有者としての地位。
②　賃料支払い債務
ー最悪の場合は、他人の債務を負う可能性がある。
③　準共有者の一部に債務不履行等が生じた場合
ー実務では、地主は当該住戸を差し押さえた上で競売にかけることができる。
④　原状回復
ー原状回復の特約を設定しているケースもある。
⑤　建物の解体積立金
ーマンションの管理組合が「特別会計」で積み立てているケースが多い。
⑥　事業会社が自有地に定期借地権付きマンションを建てて分譲する場合
ー事業会社が子会社等に定期借地権準共有持分付きの建物の一部を所有させる。

Ⅳ　「借地契約」からみた留意点

①　建物所有目的
ー借地借家法で規定される借地権とは、建物所有目的の地上権および賃借権である。
②　借地権の対抗力の範囲
ー建物登記による対抗力の範囲は、土地については筆単位で把握される。
③　借地上の建物の増改築
ー裁判所の許可があれば、借地人は地主の承諾がなくても、建物の増改築ができる。
④　譲渡承諾
ー地主は契約の内容を譲受人に承継させなければならない。
⑤　地代の改定
ー協議がまとまらない場合は、裁判所に判断してもらうことになる。
⑥　地主または借地人が破綻した場合
ー借地権の登記をしておけば、地主が破綻しても安心。

Ⅴ　定期借地権事業の実際

①　定期借地権事業のプレーヤー
ー特に契約業務の場面では、この分野に精通したコンサルタントや事業会社を選定すること。
②　仲介方式
ー定期借地の仲介手数料は微々たるもの。
③　代理方式
ー多くの場合、代理人である建築会社の建築条件付きの借地契約となっている。
④　転売方式
ー事業会社が優良地と判断しない限り、この方式は採用されにくい。
⑤　転貸方式
ー転借地権付き住宅にはローンの問題等がある。
⑥　地代および一時金の目安
ー一時金と地代の負担は逆の相関関係になる。
⑦　定期借地権付き戸建住宅の地代
ー実態調査では、年額地代の平均は地価の1.2％相当となっている。
⑧　定期借地権付きマンションの地代
ー「定借調査データ」では、月額平均地代の地価に対する割合は全国平均で1.8％である。
⑨　事業会社が定期借地権を設定して、開発許可を取得し、造成をして戸建住宅を分譲する手法
ーこの手法では、定期借地権の設定契約が煩雑になる。
⑩　開発造成までは地主が行い、開発後の土地に事業会社との間で定期借地契約を設定し、事業会社が戸建住宅を分譲する手法
ーこの場合、開発造成費用は地主の負担となる。
⑪　融資の問題―その１：普通借地権の場合
ー普通借地権でも、契約残存年数の上限でしか返済計画が組めないことが多い。
⑫　融資の問題―その２：定期借地権の場合
ー地主には、「融資承諾書」に署名・押印する義務はない。
⑬　融資の問題―その３：借地権の担保価値
ーこの問題は、借地権が地上権の場合と、賃借権の場合とで分けて検討しよう。
⑭　融資の問題―その４：定期借地権にかかるプロパーの融資
ー複数の金融機関の融資条件が比較できれば有利な借入先が選べるのだが……。
⑮　融資の問題―その５：事業用借地権にかかる融資
ー事業用借地物件のみに抵当権を設定して融資を受けるのは難しい。
⑯　定期借地契約における重要事項説明書の記載方法
ー実務では、定期借地契約の原契約書の写しを重要事項説明書に添付している。
⑰　登記―その１：借地権の登記
ー普通借地権は登記されている例が少ないが、定期借地権は多い。
⑱　登記―その２：登記費用は誰が支払うのか
ー地主と借地人が話し合って決めればよい。
⑲　登記―その３：仮登記の可否
ー本登記をするまでは第三者対抗要件がないことに注意。
⑳　登記―その４：定期借地権の登記例
ー登記は先順位が優先される。

Ⅵ　事業用借地権

①　「事業用借地権に関する実態調査」の分析
ーその利用実態や賃料について。
②　事業目的の定期借地権についてのその他の調査
―定期借地権活用の底辺が確実に広がりつつある
③　事業用借地権の地代の算出法
ー大手チェーン店における上限地代の算出式の考え方は……。
④　事業用借地権の一時金
ー調査によれば、「保証金のみ」が116件中58件で最も多い。

Ⅶ　定期借地権付き住宅の二次流通

①　定期借地権付き住宅の二次流通の概要
ーデータによれば、戸建住宅よりもマンションの取引件数が多い。
②　価格の査定
ー特に保証金方式の価格査定は難しい。
③　二次流通における融資
ー現状では、プロパーのローンが用意されているケースは少ない。
④　契約内容の承継
ー承継にかかる合意書を当事者間で必ず交わすこと。

Ⅷ　定期借地権の税務

①　認定課税のあらまし
ー特殊な仕組みで定期借地権事業を企画する場合は、必ず税理士等の専門家に相談すること。
②　定期借地権の相続評価のあらまし
ー原則は、［土地価格＝借地権価格＋底地価格］。
③　財産評価基本通達か個別通達か
ーどんな場合にどの評価方法を利用すればよいのか。
④　財産評価基本通達による評価の原則法
ー通達の算定式の仕組みをよく理解しよう。
⑤　財産評価基本通達による評価の簡便法
ー借地権の残存期間に応ずる逓減率は最高で20％。
⑥　個別通達による評価法
ーこの評価法は特殊利害関係者間には適用されない。
⑦　相続の場合の保証金にかかる債務控除
ー評価通達では、保証金返還債務の額は保証金全額ではない。
⑧　保証金の運用にともなう所得税
ー保証金の使途には十分に注意すること。
⑨　権利金と所得税
ー権利金が地価の2分の1を超えるかどうか。
⑩　前払い地代の税務
ー一定の要件を満たさない前払い地代は権利金等と認定される。
⑪　一時金にかかる住宅ローン控除
ー前払い地代はローン控除の対象外。
⑫　定期借地権の設定時にかかる税金
ー登録免許税の税率（本則）は1,000分の10。

Ⅸ　定期借地権の活用事例

①  土地活用策の一類型としての定期借地活用 
ー新たなる貸地ビジネスの展開。
②　これまでの定期借地権事業の事例
ー「つくば方式」と「定期所有権」。
③　定期借地権付き住宅の活用事例
ー良好な街並みの整備に寄与する事例が多い。
④　定期借地権付きマンションの活用事例
ー所有権付きマンションよりも専有面積が広く、利便性が高い物件が増えてきた。
⑤　大規模商業施設の活用事例
ー国土交通省のホームページに掲載された事例の紹介。
⑥　野球場その他アミューズメント施設の活用事例
ー名古屋ドーム球場は67年の定期借地権で建てられた。
⑦　阪神・淡路大震災における被災マンションの建替え事例
ー県公社が被災マンションの敷地を購入して定期借地権付きマンションを建て分譲した。
⑧　災害復興の際しての住宅供給と定期借地権
ー最大の課題は、被災自治体の担当者に定期借地権の知識・経験が少ないこと。
⑨　中心市街地の再開発事例
ー市街地の土地の共同化には、定期借地権の活用が有効。
⑩　自治体等による活用事例
ー公有地の活用策の目玉として、定期借地権のニーズは今後ますます高まるだろう。
⑪　自治体等による活用事例（２）
―　鹿児島市の星が峠みなみ台の定期借地権分譲について
⑫　特殊利害関係者間での活用事例
ー活用にあたっては特に認定課税に注意すること。
⑬　マンションの建替えに定期借地権を利用できるか
ーはたして底地を買う事業会社がいるのか。
⑭　定期借地権と不動産の証券
ー定期借地権の底地が組み入れられたJリートの事例が出てきている。
⑮　他の土地活用策との組合せによる定期借地権の活用
―一時金を他の用途に投下して収益以外のメリットを享受する。

Ⅹ　これからの定期借地権を考える

①　都市における空き家問題
―　有効活用が困難な空き家も少なくない。
②　建物の出口戦略の必要性
―　使わなくなり、使えなくなった建物については出口戦略の検討が非常に重要になる。
③　定期借地権における建物の出口戦略
―　定期借地権は建物の出口戦略が明確な土地活用手法である。

まとめとして　

【参考資料】