不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

固定資産評価上の農地には、一般農地、生産緑地地区農地、市街化区域農地、特定市街化区域農地、宅地介在農地があり、課税上の評価方法等には多くの違いがあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本書は、はじめに固定資産税評価における画地計算の具体例を掲げ、本論として農地の種類ごとに固定資産税算定実務の詳細を多くの図表を使い、《Q&A》式にてわかりやすく解説しています。

Q1間口距離
――間口距離は道路に接する部分のみと思っていましたが、自治体で「そうとは限りません」と言われました。どういうことですか？
Q2奥行距離
――固定資産評価において奥行距離が自治体によって異なることがあると聞きました。具体的にはどういうことですか？
Q3角地
――２つの道路に挟まれた角にある土地は、すべて角地になると思っていましたが、役所の方から「固定資産評価上、そうとは限りません」と言われました。どういうことですか？
Q4二方路地
――2つの道路に挟まれた土地は、すべて二方路地になると思っていましたが、役所から「固定資産評価上、そうとは限りません」と言われました。どういうことですか？
Q5角地、二方路地の正面路線価
――角地、二方路地等があった場合、正面路線価は高い方を採用することはわかっていますが、画地によって判断に迷うことがあります。具体的に教えてください。
Q6画地の形状
――自治体から「不整形地だからといって、必ずしも減価の対象となるわけではありません」と言われました。どういう意味ですか？
Q7分割による画地計算
――役所から土地を分割して固定資産評価することがまれにあると聞きました。具体的な例を挙げて説明してください。
Q8画地認定（１）
――隣地を購入して駐車場としていたり、敷地内に水路や認定外道路が介在していたりする場合の固定資産評価方法は、一体画地なのか別画地なのかよくわかりません。画地認定の基準はありますか？具体的に説明してください。
Q9画地認定（２）
――市街地区域にある宅地と裏にある畑を所有していますが、固定資産評価上、畑は別画地ですか。それとも宅地と一体地と判断されますか？
Q10所要の補正の具体例
――所要の補正の具体例と実務的な留意事項を教えてください。
Q11画地補正と所要の補正の早見表
――画地補正と所要の補正の重複適用は複雑なのでよくわかりません。わかりやすい表はありませんか。それに重複適用できる例を具体的に示してください。
Q12その他の宅地評価法の特徴
――役所のサイトに「宅地評価に関して市街地宅地評価法の適用地域を広げました。」と載っていました。その他の宅地評価法での評価方法では正確な評価はできないのですか？
Q13固定資産評価における農地
――固定資産における農地にはいろいろな種類があるようですが、具体的に教えてください。
Q14農地面積と土地改良田の特徴
――田や畑の面積は、1,000㎡~3､000㎡と大きい区画が多いのはどうしてですか？また、土地改良された田の特徴も教えてください。
Q15課税地目の変更（荒廃農地）
――私が所有する田は、郊外の不便な所にあり、10年ほど耕作をしていないため荒れていて、元の状態にすることは不可能です。固定資産税では田として課税されていますが、原野や山林に変更できないでしょうか。
Q16課税地目および地積認定
――私は、建物を1筆の畑や資材置場の中に造りましたが、範囲が明確ではありません。住宅地と畑等の面積を分ける評価上の基準はあるのでしょうか？
Q17住宅敷地内の畑、池等
――住宅の敷地内に畑、池、駐車場や、工場の敷地内に水路、防水水槽、緑地があります。評価上、どういう取扱いですか？
Q18農用地の範囲
――『市街地区域に農用地指定はありえません』と役所から聞きました。農用地はどういう区域に設定されますか？
Q19市街化区域農地とは
――私は、市街化区域内に農地を所有し、水田として利用しています。固定資産評価では宅地並み評価がされていますので、固定資産税が負担に感じています。この場合、現況農地ですが、どうして評価では宅地並みなのでしょうか？
Q20市街化域農地の評価（１）：造成費相当額控除方式
――市街化区域農地の固定資産評価方法を具体的に説明してください。
Q21市街化区域農地の評価（２）：比準割合
――市街化区域農地の評価において、造成費相当額控除以外の方法がありますか？
Q22市街化区域農地の「所要の補正」
――私は市街化区域内に畑（市街地区域農地）を持っていますが、所要の補正が適用できる場合とできない場合があると聞きました。具体的な例や評価上の留意点事項を教えてください。
Q23宅地介在農地
――非線引都市計画区域の用途地域が無指定の地域にある水田にアパートを建てるため農業委員会で農地転用の許可（4条）をとりましたが、資金繰りがつかなくなったため、造成せずにそのままにしてあります。役所では、この場合、今までどおり水田として使用している場合でも。その土地の課税方式が変わりますと言われました。どういうことですか？
Q24宅地介在農地の評価
――宅地介在農地の固定資産評価方法にはどういうものがありますか？具体的に説明してください。
Q25農地補正
――市街地区域農地に農地補正をおこなう自治体があると聞きました。どういう趣旨ですか？
Q26農業用施設
――農業用施設とは具体的にどういう施設をいいますか？同施設に該当するかどうかで固定資産税評価額にどういう影響がありますか？具体的に教えてください。
Q27農業用施設用地の評価
――農業用施設用地（宅地）の評価がよくわかりませんので、具体的に説明してください。
Q28生産緑地法による農地とは
――生産緑地地区内に農地（1,000㎡）持っていた父が亡くなり、サラリーマンの私が相続することになりました。いまさら農業はできないので、解除して宅地化したいのですが、できますか？また、どういう規制ですか？
Q29生産緑地地区内の農地または宅地の評価
――生産緑地地区内の農地または宅地の評価方法がよくわかりません。具体的に教えてください。
Q30土地区画整理事業地内の農地
――土地区画整理事業地に仮換地が指定された農地を所有しています。固定資産評価は、従前地また仮換地のどちらになるのでしょうか？
Q31広大地補正
――宅地や市街化区域内農地の固定資産評価において相続税のような広大地補正はありますか？
Q32一般農地の評価
――既に価格がついた標準田や標準畑がありますが、どのような手順で評価されたのかわかりません。また、一般農地の価格は宅地に比べ著しく低いですが、宅地のような下落をしない理由がわかりません。
Q33農地の比準項目
――農地の比準項目には、道路幅員、形状による補正がありませんが、特に形状による減価がないのでよくわかりません。また、状況類似地区内の農地価格は同一水準なことが多いですが、どうしてですか？
Q34農地の収益価格
――農地の収益価格を算出する上で必要な資料は何かありますか？また、収益価格の算出過程を具体的に示してください。
Q35一般農地評価の留意点
――一般農地の鑑定評価上の留意点を教えてください。
Q36水道管、雨水排水管等の埋設
――現況畑や、以前畑であった所は、水道管や排水管が埋設されていることがあると聞きました。実際、そういうことはあるのですか？
Q37用水路、アンカー等の埋設
――宅地や農地の下に地上では見えない暗渠の排水パイプ管や用水路が通っている所があると聞きました。具体例と土地評価上の留意点を教えてください。
Q38水田の畦畔率
――傾斜地にあって、あぜやあぜ道（畦畔）が多い田を所有しています。平たんな田に比べ、あぜ道の占める割合が多いため、固定資産税評価額が下がっていいはずですが、どうでしょうか？
Q39賦課金と地区除外決済金
――荒地であった水田をアパートにしましたが、土地改良区から「賦課金や決済金を払ってください」と言われました。もう農地ではないのに、なぜ払う必要があるのですが？
Q40農地の地価動向
――農地の地価変動がわかる資料はありますか？
Q41一般農地の賃借料
――一般農地の賃借料が下がっているようですが、参考となるべき賃料や統計資料はあるのでしょうか？
Q42賃借料（地代）の増額請求
――私は、父から相続した市街地区域に農地（田）を戦前（1935年頃）から第三者へ賃貸しています。この賃貸借を役所へ届け出たことはありませんし、農地法や農業経営基盤強化促進法に基づく賃貸借に該当しません。賃借料（地代）の額が固定資産税および都市計画税の合計額より少なくなりましたので増額請求できますか？
Q43離作料
――市街地区域内の農地を古くから借りていますが、地主から「離作料を払うから賃貸借契約を解除したい」と言われました。離作料を払うことは契約解除の正当な理由になりますか？また、離作補償や補償しない件数はどのくらいあるのか教えてください。
Q44農地法と基盤法における賃借権の違い
――農地を借りる場合、農地法と農業経営基盤強化促進法の賃借権の違いを説明してください。また、賃借権や地上権の付着した土地の固定資産税評価は、賃借権や地上権を除いた底地部分になりますか？
Q45介在山林の評価
――市街地近郊の工場敷地内に山林があります。この山林の固定資産税評価額が高いように感じますが、役所に聞いたところ。介在山林に該当することがわかりました。介在山林の評価のしくみを教えてください。
Q46太陽光発電施設用地の敷地
――従前畑であった所に太陽光発電施設（ソーラーパネル）を設置しました。固定資産税の地目は雑種地となりましたが、評価額は変わりますか？