不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

「税理士・不動産鑑定士のための重要裁決事例に学ぶ　相続税　土地評価の実務」のpart3となります。財産評価基本通達の定めによらないことが正当に認められる「特別の事情」に関する裁決事例を34例掲載。本書を活用することで、不動産の時価に悩む多くの実務家のお役に立てれば幸いです。

【１】　本件土地には、所有者・借地権者および複数の住宅所有者である転借権者が存するため、更地化するには複雑な権利関係を整理しなければならない「特別の事情」があるとした事例

【２】　本件鑑定評価額は、取引事例における事情補正が不適切で、かつ地域要因の比較に合理性が欠けているので、適正な時価とは認められないとした事例

【３】　請求人は、相続により取得した土地の価額は、鑑定評価額が相当であると主張するが、鑑定評価には比準価格、収益価格等において合理性が認められないので、評価通達の定めによらないことが正当と認められる「特別の事情」があるとは認められないとした事例

【４】　本件土地が存する地域では、近年分譲マンションの建設がないにもかかわらず、マンションの建築を想定した開発法を採用し、その価格を関連付けて求めた鑑定評価額は、無理があり不適切とされた事例

【５】　請求人鑑定評価により求められた比準価格および収益価格は合理性を有するとは認められないとされた事例

【６】　請求人は、本件土地等は一画地の造成前宅地として評価すべきと主張するが、本件借地と本件宅地を一画地とし、本件畑を一画地として各々を別々に評価するのが相当で、特別の事情があるとはいえないとした事例

【７】　請求人の鑑定書に採用された取引事例が不適当であり、なおかつ、地域要因の格差率等に誤りが認められるので、請求人鑑定書は採用できないとした事例

【８】　市街化調整区域に存する本件土地は、幅員約25ｍの国道に接面する店舗兼居宅に供されており、本件土地と類似する地域の取引事例を採用すべきであるとした事例

【９】　請求人の主張する鑑定評価は、マンションの建替えに係る個別的要因が検討されていないなどの誤りがあることから、本件不動産の価額は、評価通達の定めにより評価することが相当とした事例

【１０】　本件土地の存する地域は、借地権割合が70％で、借地権の取引が成熟した地域にあって、なおかつ将来借地権を併合して完全所有権とする潜在的価値が存するので、借地権価額控除方式によらないことが正当と認められる「特別の事情」はないとした事例

【１１】　借地権が設定されている48区画の本件土地の価額は、「特別な事情」があるとは認められないので、借地権価額控除方式は相続税法第22条の趣旨に照らして合理性があるとした事例

【１２】　本件鑑定評価は、開発法による価格を算定するにあたり必要以上の盛土工事や擁壁工事を見積もっているので、その算定方法には合理性がなく本件土地の鑑定評価額は、相当ではないとした事例

【１３】　請求人鑑定評価書は、比準価格における個別的要因の根拠が明らかでなく、開発法による区画割の分割をどうするかの根拠が明らかではないので、比準価格および開発法による価格に合理性があるとは認められないとした事例

 

【１４】　土地区画整理事業における仮換地指定の時期の見通しが不透明な土地に開発法を適用して価格を求め、比準価格と比較考量するのは相当ではないとした事例

【１５】　請求人鑑定評価額は、底地価格の算定にあたり大幅な市場性の減退に伴う減価を行っているが、その根拠に乏しく相当とは認められないとした事例

【１６】　被相続人の居住の用に供していた本件土地は、「特別な事情」があるとは認められないので、評価通達の定めによって評価するのが相当とした事例

【１７】　本件土地は、賃借人の数は複数ではなく他に特段の事情もないので、借地権と併合される可能性がある土地と判断される。よって本件土地の価額は、評価通達等の定めに基づいて算定すべきとした事例

【１８】　審判所が取引事例および公示価格を基に算定した本件土地の時価は路線価評価額を下回らないので、本件土地の価額は路線価評価額とすべきとした事例

【１９】　区分所有建物の価額固定資産税評価額は居住用のマンションのと比べて30%程度低く設定されているので、本件建物が車庫の構造であることが価額に十分反映されていると推認できるとした事例

【２０】　請求人鑑定評価における比準価格は、適切な取引事例に基づいた比準価格とは認められない。また、開発法による価格も経済合理性に優れた開発規定図によるものとは認められないとした事例。

【２１】　定期借地権の設定された底地の時価は、評価通達に基づく評価額が相当であるとした事例

【２２】　請求人鑑定評価額は更地価格を求めるにあたり比準価格のみを重視し、規準価格との均衡を図っているとは言い難い。また、個別格差補正において減価に合理性も認められないとした事例

【２３】　本件鑑定評価額は、比準価格、収益価格ならびに開発法による価格の算定において、合理性に疑義があるとした事例

【２４】　市街化調整区域に存する本件土地の相続税評価額は、相続税法第22条に規定する時価を上回るか否かが争点となった事例

【２５】　賃貸マンションの敷地として利用されていた本件土地の鑑定評価額は、収益還元法による試算価格のみを採用し、原価法による試算価格が比較考量されていないので、適切な時価を示しているとはいえないとした事例

【２６】　本件土地は、土地区画整理事業地内に存するため本件鑑定評価額は、事業施行期間終期まで使用収益できないと誤った判断で本件土地の時価を算定しているので、現況を反映した価額ではないと、審判所が判断した事例

【２７】　取引事例比較法による比準価格ならびに開発法により求めた価格は、合理性がなく、評価通達による評価額が相当であるとした事例

【２８】　市街化調整区域内の本件土地は、相続税評価額が相続開始時における時価を上回っている「特別な事情」があるか否かが争われた事例

【２９】　請求人鑑定評価書は、取引事例の補正率の算定根拠が明らかでないこと、および個別的要因格差の査定に不合理な点があるので、本件鑑定評価額は適正な時価とは言えないとした事例

【３０】　本件鑑定評価額は不動産鑑定評価基準に基づいて算定されたものとは認められず、土地は本件土地上に存する借地権と併合されることを妨げる「特別な事情」はないので、評価基本通達に基づいた価額が相当とした事例

【３１】　本件土地の所有者である被相続人と賃借人とは同族関係者に該当し、借地権を併合して完全所有権となる可能性が高いので、借地権価額控除械式に合理性があるとした事例

【３２】　本件土地の賃貸借契約の内容に「特別の事情」が存しているとはいえず、請求人らおよび原処分庁の鑑定評価額は、相続税法２２条に規定する時価とは認められないとした事例

【３３】　本件土地は、借地権者が底地を買取った事例がある土地（底地）なので、本件土地の底地の評価は借地権控除方式によるべきとした事例

【３４】　本件土地と賃貸借関係が類似する土地は、請求人が建物を取得し完全所有権になっているので、本件土地も将来底地と借地権を併合される可能性がないとはいえない。したがって、「特別な事情」は認められないとした事例