不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

共有不動産は、相続が発生したときなど共有者の数が増え権利関係が複雑になったり、離婚等により財産分与の協議が発生したりと、一人で所有している不動産に比べてヤッカイなトラブルが発生しがちです。
本書では、共有不動産のトラブルに強いベテラン弁護士が多くの重要裁判例を詳解しつつ、その的確な解決法を示しています。

はじめに

第１編　不動産の共有をめぐる３３のキホン

Q-1　共有とは何ですか。

Q-2　共有はどのような場合に成立しますか。

Q-3　総有とは何ですか。

Q-4　合有とは何ですか。

Q-5　分譲マンションの敷地利用権や共用部分の権利は一般の共有と違いますか。

Q-6　共有について定めている民法とはどのような法律で、民法で共有はどのように定められていますか。平成29年6月の民法改正で変更がありましたか。

Q-7　共有者は共有物をどのように使用できますか。

Q-8　共有持分を決めていないとどうなりますか。また、共有持分は何の基準になりますか。

Q-9　共有関係を第三者に対して確認する訴えはどういうものがありますか。そのためには共有者全員でする必要がありますか。

Q-10　共有物を変更したり処分するとはどういうことですか。

Q-11　共有物の管理とはどういうことですか。また、変更や保存とはどう違いますか。

Q-12　共有物の保存とはどういうことですか。

Q-13　共有物の管理費用はどのように負担しますか。第三者との関係ではどうですか。共有者の１人が負担に応じない場合にどのようなことができますか。

Q-14　共有物についての他の共有者に対する債権や約束事は、共有持分を譲り受けた人にも請求できますか。

Q-15　共有者の１人が、共有持分を放棄したら、その持分はどうなりますか。死亡して相続人がいないときはどうですか。

Q-16　共有者は共有関係の解消のために共有物の分割請求をいつでもできますか。分割請求ができないのはどういう場合ですか。

Q-17　裁判による分割請求ができるのはどのような場合ですか。

Q-18　分割の方法としてはどのようなものがありますか。

Q-19　共有物分割の方法としての競売は一般の競売とどう違いますか。共有物に設定されている担保権は競売でどうなりますか。

Q-20　共有物分割と遺産分割は手続的にどう違うのですか。

Q-21　夫婦が離婚する場合の共有物分割と財産分与の関係はどうなりますか。

Q-22　共有者が他の共有者に対して共有に関する債権を有するときは、分割に際してどのようなことができますか、売却請求とは何ですか。

Q-23　共有物に権利を有する者や共有者の債権者は分割に参加できるのですか。参加させなかった場合に分割の効力はどうなりますか。

Q-24　分割により取得した物に欠陥があった場合に責任を問えますか。

Q-25　分割後の共有物に関する証書の保存はどうなりますか。

Q-26　入会権とは何ですか。入会権には共有の性質を有するものとそうでないものがあるのですか。

Q-27　準共有とは何ですか。預貯金について最高裁が「預貯金契約の準共有」などを理由に判例変更したと聞きましたが、どのような内容ですか。

Q-28　共有不動産を賃貸する場合に注意すべき点はどういうことでしょうか。

Q-29　共有不動産を売買する場合に注意すべき点はどういうことでしょうか。

Q-30　共有不動産についての税金はどのように処理されますか。また共有物分割に際してどのような税金がかかりますか。分割方法で変わりますか

Q-31　共有物を管理する方法として信託の活用を勧められたのですがどうですか。

Q-32　共有不動産は空家・空地になりやすいと聞きますがどうしてですか。共有者としての対処方法はありますか。

Q-33　共有の土地又は建物のいずれかに競売がなされた場合に法定地上権が発生することがあると聞きましたが、法定地上権とは何で、どのようなときに発生しますか。

第２編　不動産の共有をめぐる７７の重要裁判例

はじめに‐裁判例を概観して

１　共有と共有持分権

【１】一つの所有権説。

　　（大審院大正８年１１月３日判決・民録２５輯１９４４頁）

【２】第三者に対する持分確認請求は単独でできる。

　　（最高裁昭和４０年５月２０日判決・民集１９巻４号８５９頁）

【３】共有物に対する不法行為による損害賠償請求は持分についてのみ行使ができる。

　　（最高裁昭和４１年３月３日判決・判時４４３号３２頁）

２　総有、合有とは

【４】法人でない労働組合である権利能力なき社団の財産の分割請求否定。

　　（最高裁昭和３２年１１月１４日判決・民集１１巻１２号１９４３頁）

【５】組合的共有か否か。

　　（最高裁昭和２６年４月１９日判決・民集５巻５号２５６頁）

３　共有者による共有物の使用

【６】共有者の１人に対する明渡請求否定。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　（最高裁昭和４１年５月１９日判決・民集２０巻５号９４７頁）

【７】一部共有者らが他の共有者に無断で売却した場合の他の共有者からの明渡請求を否定。

　　（最高裁昭和５７年６月１７日判決・集民１３６号１１１頁）

【８】平穏占有者の実力排除をした共有者の明渡請求認める。

　　（仙台高裁平成４年１月２７日判決・金商９０６号２６）

【９】内縁の夫婦の共有不動産について、一方死亡後は他方が単独使用でき、不当利得返還義務を負わない。

　　（最高裁平成１０年２月２６日判決・民集５２巻１号２５５頁）

【10】共有者の１人の通行妨害禁止と竹木の枝の剪除。

　　（横浜地裁平成３年９月１２日判決・判タ７７８号２１４頁）……………………８９

【11】建物収去は不可だが、賃料相当損害金は認める。　

　　（最高裁平成１２年４月７日判決・裁判所時報１２６５号２７５頁）

４　共有権確認訴訟等共有者全員で訴える必要性

【12】第三者に対する共有権確認請求は固有必要的共同訴訟。

　　（最高裁昭和４６年１０月７日判決・民集２５巻７号８８５頁）

【13】境界確定訴訟に同意しない者と隣地所有者とを被告として訴え。

　　（最高裁平成１１年１１月９日判決・民集５３巻８号１４２１頁）

５　共有物の変更、処分

【14】抵当権設定。

　　（最高裁昭和４２年２月２３日判決・金法４７２号３５頁）

【15】単独売却。

　　（最高裁昭和４３年４月４日判決・判時５２１号４７頁）

【16】共有物の使用収益の方法の変更。

　　（東京地裁昭和６３年４月１５日判決・判時１３２６号１２９頁）

【17】賃貸借契約の締結。

　　（東京地裁平成１４年１１月２５日・判時１８１６号８２頁）

【18】土盛り工事

　　（最高裁平成１０年３月２４日判決・判時１６４１号８０頁）

６　共有物の管理

【19】共同相続人の１人に対する使用貸借の解除。

　　（最高裁昭和２９年３月１２日判決・民集８巻３号６９６頁）

【20】賃貸借契約の解除と民法５４４条１項の不適用。

　　（最高裁昭和３９年２月２５日判決・民集１８巻２号３２９頁）

【21】ゴルフ場の賃借権譲渡の承諾行為。

　　（東京地裁平成８年９月１８日判決・判時１６０９号１２０頁）

７　共有物の保存

【22】共同相続人の１人による所有権移転登記抹消手続請求。

　　（最高裁昭和３１年５月１０日判決・民集１０巻５号４８７頁）

【23】相続人の１人が無効な相続登記をして第三者に移転登記した場合の一部抹消（更正登記）。

　　（最高裁昭和３８年２月２２日判決・民集１７巻１号２３５頁）

【24】使用貸借終了による明渡請求。

　　（最高裁昭和４２年８月２５日判決・民集２１巻７号１７４０頁）

【25】相続前の無効な登記に対する全部抹消登記請求。

　　（東京高裁平成８年５月３０日判決・判タ９３３号１５２頁）

【26】実体上の権利を有しない持分移転登記の抹消登記請求。

　　（最高裁平成１５年７月１１日判決・民集５７巻７号７８７頁）

【27】連続相続の場合の共有持分権に基づく全部抹消登記請求。

　　（最高裁平成１７年１２月１５日判決・集民２１８号１１９１頁）

【28】競売建物の共有持分の買受人による債務者に対する引渡命令。

　　（大阪高裁平成６年３月４日決定・判時１４９７号６３頁）

【29】共有地のための地役権設定登記手続請求。

　　（最高裁平成７年７月１８日判決・判時１５４４号５６頁

８　共有物についての債権

【30】共有持分の一部に相当する償金の支払による共有持分の取得の可否。

　　（大審院明治４２年２月２５日判決・民碌１５輯１５８

【31】共有土地の使用に関する合意と特定承継人への請求。

　　（最高裁昭和３４年１１月２６日判決・民集１３巻１２号１５

【32】使用収益、管理又は費用の分担についての定めの当然承継。

　　（東京高裁昭和５７年１１月１７日判決・判タ４９２号６５頁）

９　共有持分の放棄及び共有者の死亡

【33】通謀虚偽表示による持分放棄と９４条の適用。

　　（最高裁昭和４２年６月２２日判決・民集２１巻６号１４７９頁）

【34】持分放棄の登記手続。

　　（最高裁昭和４４年３月２７日判決・民集２３巻３号６１９頁）

【35】特別縁故者の規定が共有持分放棄の規定に優先。

　　（最高裁平成元年１１月２４日判決・民集４３巻１０号１２２０頁

10　共有物分割請求権の本質

【36】持分割合と異なる合意は有効。

　　（大審院昭和１０年９月１４日決定・民集１４巻１６１７頁）

【37】賃貸中の共有不動産の現物分割後の各賃貸人の解除権

　　（仙台高裁昭和４３年８月１２日判決・下民集１９巻７～８号４７２頁）

【38】土地の現物分割では分筆した上で権利の一部移転の登記。

　　（最高裁昭和４２年８月２５日判決・民集２１巻７号１７２９頁）

【39】分割禁止を規定した森林法は憲法２９条２項に違反。

　　（最高裁昭和６２年４月２２日判決・民集４１巻３号４０８頁）

【40】共有の通行地の分割禁止。

　　（福岡高裁平成１９年１月２５日判決・判タ１２４６号１８６頁）１

11　裁判による分割

【41】共有者全員を相手。

　　（大審院明治４１年９月２５日判決・民録１４輯９３１頁）

【42】分割協議を拒めば協議不要、持分譲渡は登記が対抗要件。

　　（最高裁昭和４６年６月１８日判決・民集２５巻４号５５０頁）

【43】共同相続人から遺産分割前の不動産の共有持分譲渡を受けた第三者が共有関係の解消を求めるのは共有物分割訴訟。

　　（最高裁昭和５０年１１月７日判決・民集２９巻１０号１５２５頁）

【44】分割合意しても実行できないときは分割請求できる。

　　（東京高裁平成６年２月２日判決・判タ８７９号２０５頁）

12　分割の方法　

【45】数個の共有建物が１筆の土地上にある場合。

　　（最高裁昭和４５年１１月６日判決・民集２４巻１２号１８０３頁）

【46】分割請求者が多数である場合の現物分割。

　　（最高裁平成４年１月２４日判決・判時１４２４号５４頁）

【47】価格の適正評価と取得者の支払能力などの特段の事情により全面的価格賠償を認める。

　　（最高裁平成８年１０月３１日判決・民集５０巻９号２５６３頁）

【48】１０％程度の価格低下なら現物分割。

　　（東京地裁平成９年１月３０日判決・判タ９６８号１８３頁）

【49】申立てのない賠償金支払い及び移転登記手続を命ずることの可否。

　　（大阪高裁平成１１年４月２３日判決・判時１７０９号５４頁）

【50】共有物分割のための不動産競売と無剰余取消し。

　　（最高裁平成２４年２月７日決定・判時２１６３号３頁）

13　共同相続と遺産共有等

【51】遺産の分割に共有の規定を適用。

　　（最高裁昭和３０年５月３１日判決・民集９巻６号７９３頁）

【52】遺産分割により相続分と異なる権利を取得した相続人と第三者との関係。

　　（最高裁昭和４６年１月２６日判決・民集２５巻１号９０頁）

【53】共同相続人間の遺産確認の訴えは固有必要的共同訴訟。

　　（最高裁平成元年３月２８日判決・民集４３巻３号１６７頁）

【54】遺留分減殺請求の行使による共有持分権は遺産分割の対象となる相続財産ではない。

　　（最高裁平成８年１月２６日判決・民集５０巻１号１３２頁）

【55】被相続人と居住していた共同相続人は遺産分割終了までは無償使用できる。

　　（最高裁平成８年１２月１７日判決・民集５０巻１０号２７７８頁）

【56】共同相続から遺産分割までの賃料債権は当然分割債権。

　　（最高裁平成１７年９月８日判決・民集５９巻７号１９３１頁）

【57】遺産相続前の共同相続財産の利用者は固定資産税や地代を他の共有者に請求できない。

　　（東京地裁平成２２年２月４日判決・ウェストロー・ジャパン）

【58】遺産共有持分と他の共有持分とが併存。

　　（最高裁平成２５年１１月２９日判決・民集６７巻８号１７３６頁）

【59】妻子が居住する不動産についての夫からの分割請求を権利濫用と認定。

　　（大阪高裁平成１７年６月９日判決・判時１９３８号８０頁）

【60】共同相続された信託受益権と国債が相続分に応じて分割されることはない。

　　（最高裁平成２６年２月２５日判決・民集６８巻２号１７３頁）

【61】共同相続された預貯金が相続分に応じて分割されることはない。

　　（最高裁平成２８年１２月１９日決定・民集７０巻８号２１２１頁）

14　入会権

【62】分け地でも入会権の性質を失わない。

　　（最高裁昭和４０年５月２０日判決・民集１９巻４号８２２頁）

【63】入会権確認の訴えは入会権者全員による固有必要的共同訴訟。

　　（最高裁昭和４１年１１月２５日判決・民集２０巻９号１９２１頁）

【64】入会団体による総有権確認請求訴訟及び入会団体から委ねられた個人による登記手続請求訴訟の原告適格。

　　（最高裁平成６年５月３１日判決・民集４８巻４号１０６５頁）

【65】入会権の処分について入会集団全員の同意を要件としない慣習を有効。

　　（最高裁平成２０年４月１４日判決・民集６２巻５号９０９頁）

15　準共有

【66】借地権の準共有者による準共有者で建物所有者への建物収去請求不可。

　　（東京高裁平成元年１月３１日判決・金法１２３７号２５頁）

【67】準共有借地権の全面的価格賠償による分割。

　　（最高裁平成９年４月２５日判決・判タ９４６号１６９頁）

16　複数の賃貸人もしくは賃借人

【68】複数賃借人の賃料債務は不可分債務。

　　（大審院大正１１年１１月２４日判決・民集１巻６７０頁）

【69】複数賃貸人の保証金返還債務は不可分債務

　　（大阪高裁昭和５４年９月２８日判決・判時９５４号４０頁）

【70】サブリース契約における賃料合意は変更行為

　　（東京地裁平成１４年７月１６日判決・金法１６７３号５４頁）

17　共有不動産の売却

【71】共有者が単独所有として売却した場合の取得時効の要件である「所有の意思」とは何か。

　　（最高裁昭和４０年９月１０日判決・集民８０号２３３頁）

【72】共同相続不動産の売却代金について共有持分相当の代金交付義務。

　　（最高裁昭和５２年９月１９日判決・家月３０巻２号１１０頁）

18　法定地上権

【73】建物を所有する土地の共有者が土地の共有持分に抵当権を設定した場合に法定地上権を否定。

　　（最高裁昭和２９年１２月２３日判決・民集８巻１２号２２３５頁）

【74】仮換地の一部を買受けて従前地の共有者となった買主が建築した建物に抵当権を設定した場合に法定地上権を肯定。

　　（最高裁昭和４４年１１月４日判決・民集２３巻１１号１９６８頁）

【75】建物共有者が単独所有している土地に抵当権を設定した場合に法定地上権を肯定。

　　（最高裁昭和４６年１２月２１日判決・民集２５巻９号１６１０頁）

【76】土地及び建物がいずれも共有で共有者の１人の共有持分に強制競売が行われた場合に法定地上権を否定。

　　（最高裁平成６年４月７日判決・民集４８巻３号８８９頁）

【77】共有建物の１人の土地共有者の債務の担保のために土地共有者全員が抵当権を設定した場合に法定地上権を否定。

　　（最高裁平成６年１２月２０日判決・民集４８巻８号１４７０頁）