不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

財産評価基本通達の疑問点を的確に解明!
売れない土地が高く評価されることこそが問題です!
相続倒産にならないためにはどうすればよいでしょうか?
長年にわたり地価公示や相続税路線価評価に従事してきた著者が現場で経験し、遭遇した様々な評価業務をまとめた一冊となっています。

◆相続税路線価、評価通達、倍率等について

１　路線価は、誰が、どのようにして決めるのか？
２　相続税法22条における「時価」と評価通達の効力
３　倍率方式によっても、市場性の乏しい大規模な山林の評価額は、市場価値を大幅に上回る場合がある
４　不動産鑑定評価基準による正常価格＝時価と相続税法22条の時価は同じか？
５　評価通達による評価額が時価を反映しない場合は、鑑定評価が有用
６　評価単位の原則

◆私道およびセットバック部分等の評価

７　道路と対象地の間に水路が介在する場合の評価
８　環状道路と2項道路に面する二方路地を兄妹で相続する場合
９　道路を挟んで北側は市街化調整区域で南側は市街化区域の場合
10　広大地通達の要件を充たす被相続人の土地に長男名義の建物を建てた場合
11　評価通達では私道が著しく高く評価される場合がある
12　道路位置指定を受けた私道でも70％減
13　私道は専用空間として独自の利用価値を持つ
14　セットバック部分の30％評価は過大
15　既存の建物がある場合に、地代収受権があるとして、宅地も交換価値を有するとした判例

◆無道路地および接道義務を充たしていない土地の評価

16　評価通達と鑑定評価における無道路地の評価の違い
17　無道路地の最大減価は40％
18　接道義務を充たしていない土地に建物が建っている場合
19　接道義務を充たしていない土地の鑑定評価が採用された裁判例

◆借地権・底地の評価

20　借地権・底地は過大に評価されすぎ
21　鑑定評価では借地人に帰属する経済的利益にも着目
22　地主が借地権を購入した場合は、正常価格とはいえない
23　借地権はファイナンスが十分ではなく、担保価値はかなり低い
24　借地権の売買価格が相続税の評価額よりもかなり低い場合
25　借地権は生前対策が必要
26　借地権価格の相続税評価における不動産鑑定士の役割
27　無償返還の届出がある借地権価格はゼロである
28　借地権付分譲マンションの底地評価に鑑定評価が採用された裁決例
29　親子間の土地の賃貸借で借地権が認められた裁判例

◆貸家建付地の評価

30　貸宅地は生前に整理しておくこと
31　貸宅地の評価で、課税庁側の鑑定評価が妥当とされた裁決例
32　空室が多いほど貸アパートの評価額が高くなる！？
33　貸家建付地内にある貸駐車場の問題
34　評価通達では収益価格は考慮されない
35　貸家建付地の収益性
36　相続税法22条の時価と比準価格、収益価格
37　収益価格を全く無視して、借家権という権利のみに固執し、納税者の主張を排除した驚くべき最高裁判所の判決

◆具体的画地の評価

38　間口が狭く奥行が長い帯状地の評価
39　奥行が極端に短い土地の評価
40　不整形地の時価は評価通達の価格を大幅に下回る
41　地積過小の宅地は大幅な減価が必要
42　利用価値が劣る過小宅地の評価

◆広大地の評価

43　広大地通達とは
44　広大地通達の式には、セットバックや造成費控除が含まれている
45　広大地補正率を使った場合は、水道・ガス・公共下水等の引込み管の工事費用は差し引けない
46　マンション適地とは
47　広大地通達を適用した場合は無道路地の減価を差し引けない
48　広大地通達が適用される無道路地に仮路線価を付設すれば、さらに相続税額が減少する
49　広大地通達の適用がある土地を相続後に、建物を取り壊して戸建住宅を建築した場合
50　三層の路地状敷地を妥当と判決した東京高等裁判所の判例
51　市街化調整区域でも線引前に宅地であった土地は広大地通達が適用される
52　相続税の路線価がない市街化調整区域に広大地通達が適用できるか？
53　広大地評価で争われた裁決例

◆市街地山林の評価

54　宅地転用が可能な市街地山林の評価
55　市街地山林を宅地化する場合の造成費
56　宅地転用が困難な市街地山林は純山林として評価できる
57　市街地山林を純山林として評価した場合より市街化調整区域の倍率評価が高くなるケース
58　純山林か否かの判断基準と開発法
59　開発法による純山林の評価
60　幅員６ｍの開発道路が２５７ｍ必要で、傾斜度が40度余の土地が純山林と評価されたケース

◆急斜面・崖地・高低差が著しい土地の評価

61　崖地補正率と宅地造成費の重複適用は認められない
62　鑑定評価をすればかなり低い価額になる崖地のケース
63　道路との高低差が約１５ｍある崖地を含む土地の評価で鑑定評価が採用された事例
64　傾斜度が30度を超える斜面地で評価通達ではなく個別評価が認められた事例

◆マンションの評価

65　驚くべき相続税額の減少をもたらすタワーマンション
66　タワーマンションは、鑑定評価では時価を反映するのに、評価通達では時価を反映していない
67　タワーマンションが相続税対策として大きな節税効果をもつ仕組み
68　タワーマンションによる相続税対策のリスク
69　広大な敷地に古い低層マンションが建っている場合の評価
70　マンション敷地内に道路や公園等の公共施設が含まれる場合の評価

◆共有部分の価格の評価

71　共有財産の持分価額は、評価通達で求められた財産の価格をその共有者持分に応じて按分する
72　共有持分の実質資産価値が市場価値と大幅に違うケース

◆都市計画道路予定区域内の評価

73　都市計画道路予定区域内には広大地通達が適用されるケースが多い
74　評価通達は、都市計画事業として認可された場合と計画決定の場合とを別々に規定すべきである
75　都市計画道路予定地と高圧線下地が重複する場合、広大地通達の適用は可能か？

◆土壌汚染された土地の評価

76　土壌汚染対策法の概要
77　土壌汚染地の評価方法
78　心理的嫌悪感（スティグマ）による減価
79　土壌汚染地の鑑定評価
80　土壌汚染地の相続税の申告

◆埋蔵文化財包蔵地の評価

81　埋蔵文化財包蔵地の法律と評価
82　埋蔵文化財包蔵地の具体的な評価例
83　埋蔵文化財包蔵地の評価と発掘費用の控除および発掘調査期間
の考慮の要否についての裁決例

◆利用価値が著しく低下している土地の評価

84　道路との高低差がある土地の相続税評価　
85　道路との高低差が10ｍ余ある土地の相続税評価で鑑定評価が採用された事例
86　暴力団事務所が近隣にある土地は評価減が認められるか？
87　評価通達による評価額よりかなり低い価額で売却された場合
88　売買契約書と鑑定評価書を添付して申告が認められたケース
89　控訴人の鑑定評価書が合理性を欠くと判断され、被控訴人の鑑定評価書が採用された事例

◆建物の評価

90　固定資産税評価の仕組み
91　固定資産税評価と相続税評価
92　残価率の問題
93　著しい損傷のある建物について一部鑑定評価が採用されたケース
94　スポーツジム施設に収益還元法の適用を否定した裁判例

◆会社に対する貸付金の評価

95　債務超過にある貸付金は評価減できるか？
96　同族会社への貸付金対策

●コラム＊目次●

１　平成27年の相続税法の改正
２　不動産鑑定が重要な証拠
３　過度の相続税対策は禁物
４　更正の請求に関する裁判例等
５　土地評価に精通した税理士に申告を依頼しましょう
６　調査官は預金の動きを見張っている！！
７　名義預金
８　調査官はタンス預金も徹底的に調べる
９　不動産に詳しい税理士に頼もう！！
10　タワーマンションの高層階の増税
11　還元利回りの精度を上げていかないと裁判官を説得できない